За даними Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА у Києві наразі працює близько 2 тисяч ОСББ. Утім з огляду на підвищення тарифів, яке спонукає мешканців задуматися над ефективністю управління своїми будинками, експерти прогнозують суттєве зростання цієї цифри.
Коли люди отримають платіжки з новими сумами, вони почнуть цікавитися, за що саме платять, і розбиратися в понятті «експлуатація будинку». Це може підштовхнути їх до вибору форми управління, яка найкраще відповідає їхнім потребам.
ОСББ — не єдина форма управління. Можна обрати управителя — як комунальне підприємство, так і приватну компанію чи фізичну особу-підприємця. Цей ринок поступово розвивається, і зростання конкуренції сприяє покращенню якості послуг та оптимізації їх вартості.
В інтерв’ю для спільного проєкту «Київ фм» та «Вечірнього Києва» голова громадської спілки «Київська асоціація ОСББ та ЖБК» Максим Петренко розповів, як киянам ефективно організувати управління своїм будинком, подолати бюрократичні перепони та налагодити взаємодію з сусідами.
ОСББ — ЦЕ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ, ЯКУ НЕ ВСІ ГОТОВІ ПОКЛАДАТИ НА СЕБЕ
— За вашим досвідом, що найбільше лякає і стримує людей від кроку до того, щоб взяти управління будинком у свої руки або обрати собі управителя?
— Найбільше людей стримує відповідальність. Створення ОСББ — це не просто формальність, це реальна відповідальність за стан будинку. Багато хто не готовий брати її на себе.
З іншого боку, у багатьох мешканців є очікування, що хтось інший вирішить їхні проблеми. Вони думають: «Навіщо нам створювати ОСББ? Хай хтось інший цим займається». Це глибоко вкорінене переконання, що хтось нам щось винен.
Проблема в тому, що з 1992 року, коли почалася приватизація житла, держава не проводила достатньої інформаційної кампанії, щоб пояснити людям, що багатоквартирний будинок — це їхня спільна власність. Багато хто досі вважає, що їхня відповідальність закінчується на порозі квартири. Але ж будинок — це не лише квартира, це і ліфт, і сходи, і дах, і підвал, і прибудинкова територія.
Тому створення об’єднань гальмується через брак розуміння цієї спільної відповідальності. До того ж, існує багато міфів і упереджень щодо ОСББ, які також заважають людям зробити цей крок.
СТВОРИТИ ОСББ СТАЛО ПРОСТІШЕ ЗАВДЯКИ ЦИФРОВИМ ІНСТРУМЕНТАМ
— Чи правда, що нині створити ОСББ стало простіше, ніж було ще кілька років тому?
— Так, справді, зараз процес набагато простіший. До 2015 року ініціативній групі потрібно було зібрати одночасно половину співвласників будинку, щоб забезпечити кворум. З прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (р/н 417-VIII)було скасовано обов’язковість наявності кворуму на загальних зборах для визнання їх правомочними та введено можливість проводити письмове опитування протягом 15 днів після зборів тих, хто не був присутній.
Зараз, завдяки прийняттю Закону № 3270, який закріпив в профільних Законах, що регулюють діяльність ОСББ можливість використовувати цифрові інструменти, процес створення ОСББ, прийняття рішень власниками багатоквартирними будинками суттєво спростився. Законодавство дозволяє використовувати електронні підписи під час проведення загальних зборів і письмового опитування. Це особливо корисно для великих будинків, де важко зібрати всіх співвласників одночасно.
Також збільшили термін для проведення письмового опитування до 45 днів, що дає більше часу для збору голосів. Ці зміни значно полегшують процес створення ОСББ і роблять його доступнішим для мешканців.
— Але попри це, часто спроби обговорити створення ОСББ закінчуються лише переписками в будинкових чатах…
— Будинковий чат, до слова, — це необхідний інструмент. Він може бути у формі каналу чи групи, навіть якщо охоплює лише частину мешканців, наприклад, один під’їзд. Головне — мати зворотний зв’язок і можливість донести інформацію до людей. Без цього нічого не відбувається.
Це перший крок не лише до створення ОСББ, а й до формування активної будинкової громади — відповідальної, яка думає, комунікує, обмінюється думками і намагається спільно вирішувати проблеми. А вони є і будуть виникати.
НАЙКРАЩА ВІДПОВІДЬ ХЕЙТЕРАМ — РЕАЛЬНІ РЕЗУЛЬТАТИ І ДОВІРА
— Ви ж і самі знаєте, скільки є негативних історій про будинкові чати, де люди, які не готові приходити на збори чи брати участь у справах, але дуже активно пишуть і весь час проти.
— Ми в нашій громадській спілці кілька місяців тому провели семінар у рамках проєкту «Освітній простір», де обговорювали, як ефективно комунікувати з людьми і які стратегії можна застосовувати. Розглядали також кейси з так званими «хейтерами».
Це справжня наука — як реагувати на таких людей. Це не просто відповідь на одне повідомлення, а стратегія поведінки. Важливо показувати результати своєї роботи, мати нормальну, адекватну комунікацію. Тоді «хейтери» просто випускатимуть свої слова в нікуди.
— Щоб показувати результати роботи, треба почати діяти. А щоб почати — потрібна підтримка сусідів.
— Так, і все знову починається з будинкового чату. Як я вже казав, це — перший і найважливіший інструмент. Канал комунікації — без нього нічого не зрушиться з місця.
Спочатку ми знайомимося одне з одним у чаті, потім організовуємо щось спільне — наприклад, толоку чи навіть шашлики. Один мій колега саме так і зробив: запросив сусідів на пікнік, і це спрацювало. Люди познайомились, поговорили, і виявились ті, хто готовий реально долучатися до управління будинком.
І знову ж таки — ми не говоримо виключно про ОСББ. Це лише одна з форм управління, хоча, як на мене, — найефективніша. Я сам керую ОСББ, тому мені складно уявити, як можна впливати на керуючу компанію, якщо можна взяти керування у власні руки.
До речі, ще один фактор, який дуже об’єднує мешканців — це криза. Наприклад, коли будинок залишається без опалення або світла через борги чи халатність забудовника чи керуючої компанії. Такі ситуації часто стають каталізатором. Люди розуміють, що більше нема на кого сподіватися. І тоді починають шукати відповіді, розбиратись — і приходять до усвідомлення: «Та це ж наше. Якщо ми не зробимо — ніхто не зробить».
ПРОЦЕС СТВОРЕННЯ ОСББ МОЖЕ ТРИВАТИ ВІД КІЛЬКОХ ТИЖНІВ ДО КІЛЬКОХ МІСЯЦІВ
— Ви згадали, що раніше для створення ОСББ потрібно було одночасно зібрати 50% плюс один голос співвласників. А як це працює зараз?
— Зараз, як і раніше, для більшості рішень потрібно 50% плюс один голос, але не від кількості людей, а від загальної площі квартир у будинку. За окремими багатоквартирними будинками отримати інформацію про власників квартир і про площі доволі просто, за іншими (яких більшість) — треба трохи попрацювати.
Якщо будинок введено в експлуатацію після 2013 року, коли запрацював електронний Державний реєстр прав на нерухоме майно, — усі необхідні дані вже там. І зараз через портал «Дія» запроваджено інструмент, за допомогою якого можна отримати інформацію про співвласників в конкретному багатоквартирному будинку — ту, що є в цьому реєстрі.
Але якщо будинок старіший, до 2013 року, то там складніше. Дані про власників квартир зберігаються в архівах бюро технічної інвентаризації (БТІ). І щоб їх отримати, доведеться окремо зробити запит, зібрати всі ці відомості, звести їх докупи.
У результаті ми маємо список співвласників, їхні площі, і вже тоді можемо точно розрахувати, необхідну кількість голосів (квадратних метрів, що перебувають у власності співвласників), необхідних для прийняття позитивного рішення.
— Після того, як зібрані голоси за створення ОСББ, скільки ще може пройти часу до моменту, коли об’єднання офіційно візьме на себе управління будинком?
— Створення ОСББ —складний процес. Отримати список співвласників — це лише перший крок. Далі потрібно ці дані проаналізувати, зрозуміти структуру власності, хто реально мешкає, хто здає, хто не зареєстрував своє речове право, окреслити всі нюанси.
Після цього — оформлення документів, підготовка протоколів, складання статуту, розробка комунікаційної стратегії. Реєстраційна процедура зазвичай займає від тижня до двох. Це якщо не поспішати зовсім.
Але далі починається інший етап — передача будинку в управління ОСББ. І ось тут усе залежить від конкретної ситуації. Десь можна діяти швидко, а десь треба час, щоб усе з’ясувати і підготуватися.
Наприклад, є будинки, де досі не передані зовнішні теплові мережі. Це переважно новобудови, зведені після 2015 року. Або інший приклад: люди беруть будинок в управління, роблять первинне обстеження і виявляють, що ліфтове обладнання майже зношене. Спеціалісти кажуть: «Ще пів року поїздить — і буде капітальний ремонт». Тоді правління вже заздалегідь планує витрати і розставляє пріоритети.
Тобто іноді треба спершу вивчити ситуацію, щоб не потрапити в пастку. Але буває й навпаки: коли ситуація критична, і мешканці буквально біжать створювати ОСББ. Наприклад, у нас був будинок, який минулого року залишився без опалення через проблеми з газовою котельнею. Люди не стали чекати — оперативно створили ОСББ, взяли будинок в управління і вже цього опалювального сезону були з теплом.
Тому все дуже залежить від мотивації та обставин. Іноді це шлях на кілька місяців, а іноді — на кілька тижнів. Але головне, що після створення ОСББ у людей з’являється реальний інструмент для вирішення проблем.
ВАЖЛИВО СТВОРИТИ МЕХАНІЗМИ КОНТРОЛЮ
— Що б ви назвали головним аргументом на користь створення ОСББ?
— Найбільша перевага — це можливість самостійно розпоряджатися грошима. І розпоряджаються ними люди, яких ви самі обрали. Це про довіру. Але разом із довірою має бути й контроль — без цього не працює.
Не варто ідеалізувати: не всі будуть кришталево чесні. Тому важливо створити механізми контролю. Найпростіший — це активна участь у житті будинку. Ті голови правлінь, які справді відповідальні, вони відкрито комунікують із мешканцями, показують, скільки грошей надійшло, на що їх витрачено, консультуються стосовно важливих питань, роблять певний зріз настроїв по будинку для прийняття оптимального рішення і розуміння можливих контраргументів.
Крім того, якщо у вас є сумніви, ви можете самі стати частиною правління — взяти на себе відповідальність, долучитись до ухвалення рішень і побачити, як усе працює зсередини. Це найкращий спосіб зрозуміти, куди йдуть гроші і як управляється будинок.
— Скільки членів правління зазвичай обирають в ОСББ?
— Це залежить від розміру будинку та кількості квартир. Оптимально — від 5 до 12 осіб. Менше п’яти — це вже ризиковано, бо тоді кілька людей розпоряджаються великим бюджетом, що може ставити під сумнів прозорість. А більше дванадцяти — складно зібрати всіх, узгодити рішення, виникає зайва бюрократія, яка уповільнює процес прийняття рішень.
З досвіду, найефективніше працюють правління з 5–7 або 9 членів. Важливо, щоб у складі були представники з різних під’їздів чи секцій будинку — тоді рішення будуть більш зваженими та справедливими для всіх мешканців.
Також варто пам’ятати, що правління — це колегіальний орган, і всі рішення ухвалюються спільно. Тому важливо мати достатню кількість активних та відповідальних людей, які готові брати участь у житті будинку.
ЩОБ РОЗВИВАТИ БУДИНОК — ПОТРІБНІ НЕ ЛИШЕ ВНЕСКИ, А Й ДОДАТКОВІ ДЖЕРЕЛА ДОХОДУ
— Управління будинком — це ж не лише про вирішення проблем. Це ще й про розвиток. Ми маємо чимало прикладів, коли ОСББ впроваджують круті ініціативи — від сонячних панелей до індивідуальних теплових пунктів. Якщо правління ОСББ каже мешканцям: «Є гроші, є кілька варіантів, куди їх вкласти — голосуємо», — це справді вирішують люди?
— Це завжди вирішують співвласники. Правління готує пропозиції, формує стратегію, але фінальні рішення — за людьми. Звичайно, бувають окремі випадки, коли мешканці на зборах делегують правлінню право самостійно використовувати певну суму — наприклад, до мільйона гривень — на чітко визначені заходи. Але навіть у таких випадках усе відбувається максимально прозоро й узгоджено.
У більшості будинків голова правління постійно комунікує з мешканцями: пояснює, навіщо потрібні ті чи інші рішення, які з цього будуть переваги для мешканців, для будинку. Наприклад, встановлення ІТП чи утеплення будинку — це пряма економія на комунальних платежах. Люди бачать вигоду і підтримують ці проєкти.
Тобто ініціатива йде від правління, але остаточне слово — за співвласниками. І це правильно. Такий підхід дає результат і створює довіру.
— Якщо говорити про фінанси — от, скажімо, в будинку, де я живу, 175 квартир. Із новими тарифами кожна квартира в середньому платитиме тисячу гривень на місяць. Це не виглядає як велика сума, аби не те що розвивати будинок, а навіть підтримувати його в нормальному стані.
— Ви праві. Суми, які наразі закладені в тарифах, — це радше про мінімальне утримання. Вони дозволяють підтримувати технічний стан будинку на базовому рівні, але аж ніяк не розвивати його.
Будинки, які хочуть іти в розвиток — встановлювати сучасне обладнання, утеплюватися, впроваджувати енергоощадні технології — зазвичай встановлюють додаткові внески. Наприклад, до тарифу додають ще 4 гривні з квадратного метра саме на ці цілі.
Але все дуже індивідуально. Кожен будинок має свою специфіку. Навіть якщо два будинки — близнюки, збудовані поруч, вони можуть суттєво відрізнятися за технічним станом або за активністю мешканців.
ОСББ, до речі, мають перевагу — вони можуть залучати додаткові кошти. Наприклад, провайдери платять за доступ до інфраструктури будинку. У будинку можуть бути приміщення, які можна здати в оренду. Це додаткове джерело доходу, яке дозволяє не збільшувати внески, але водночас вкладати в модернізацію.
Тому не можна просто порівнювати — мовляв, у цьому будинку внесок 13 грн, а в іншому — 20, і десь нібито «гірше». Все залежить від конкретної ситуації, від того, які послуги надаються, і чи є додаткові джерела фінансування. Потрібно завжди дивитися в контексті.
КИЇВ ГОТУЄ 3 НОВІ ПРОГРАМИ ПІДТРИМКИ УПРАВИТЕЛЯМ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ
— Місто нині має кілька програм підтримки ОСББ, наскільки вони ефективні?
— Тут важливо почати з розуміння: місто — це не щось зовнішнє, місто — це ми. Так само, як у будинку — ми обираємо тих, хто приймає рішення і керує спільним бюджетом. У Києві, на щастя, є багато людей, які добре розуміють, що таке ОСББ і як критично важливо модернізувати житловий фонд.
Тому Київ сьогодні — єдине місто в Україні, де діє одразу шість програм підтримки ОСББ. І ще три перебувають у розробці. Тобто є чітке розуміння: житловий фонд старіє, його потрібно оновлювати, а для цього потрібна системна підтримка.
Ще у 2017–2018 роках рахували: лише на модернізацію всього житлового фонду України потрібно близько 180 мільярдів гривень. Це астрономічна сума. Тому міські та державні програми — це не просто допомога, це спосіб дати будинкам шанс на розвиток.
І важливо: це не дотації, це співфінансування. Місто й держава кажуть: «Вкладіть трохи своїх грошей — і ми додамо решту». Такий підхід змінює мислення, ламає стару патерналістську модель, коли всі чекають, що «держава має». Це нова культура відповідальності.
До речі, раніше будинки, які мали керуючі компанії, не могли брати участь у більшості програм — лише в одній. Зараз можливості значно розширилися: доступ до програм підтримки мають і ОСББ, і ті будинки, які обрали управителя, або їм було призначено такого управителя на конкурсі. Це — велика зміна.
— Нові програми, які розробляє місто, на що вони будуть спрямовані?
— Перша — програма відновлення систем пожежної безпеки. Вона спрямована на відновлення систем протипожежного захисту в будинках, що є критично важливим для безпеки мешканців.
Друга — програма компенсації за встановлення сонячних електростанцій. Це продовження ініціативи, яка раніше стосувалася генераторів, інверторів-акумуляторів тощо, але тепер розширюється на відновлювані джерела енергії, зокрема сонячні електростанції з системами накопичення енергії.
Третя — т.зв. програма «Теплі кредити», за якими місто здійснює компенсацію тіла кредиту, взятого співвласниками на здійснення заходів з енергомодернізації будинку. Ця програма діюча, вона не припинялась, зараз плануються зміни, які дозволять повертати частину тіла кредиту взятого в комунальному підприємстві «Фонд модернізації житлового фонду» (Револьверний фонд). Цей фонд, створений за ініціативи активних голів правлінь, включаючи мене, стає потужним інструментом підтримки ОСББ.
Ми віримо, що ці програми стануть флагманами у сфері підтримки та розвитку житлового фонду міста.
— Надзвичайно важливою виглядає програма з відновлення пожежних систем. Ми живемо в умовах війни, а стан цієї інфраструктури — часто критичний.
— Насправді не просто критичний — катастрофічний. Якщо говорити про системи протипожежного захисту, то, за моїми підрахунками, то у Києві справними є лише 2–3%. Це настільки мало, що складно навіть описати.
І мова не лише про старі будинки — навіть у новобудовах, введених в експлуатацію рік-два тому, часто система або взагалі не працює, або працює формально. Забудовники, на жаль, економлять на безпеці.
Я не хочу зараз заглиблюватися в причини, чому так сталося — це окрема тема. Але ми вже маємо наслідки, і з ними треба працювати. Добре, що місто це розуміє. Добре, що є небайдужі люди, які просувають цю тему.
Тому така програма й з’являється — щоб підтримати будинки, які хочуть встановити чи відновити пожежні системи. Це справді критично важливо — і в мирний час, і тим більше зараз.
З БОРЖНИКАМИ ТРЕБА ПРАЦЮВАТИ ІНДИВІДУАЛЬНО: ВІД ПЕРЕКОНАНЬ ДО СУДУ
— Що найскладніше в управлінні багатоквартирним будинком? Гроші, люди, законодавство?
— Найскладніше — це люди. Кожен із нас має свої особливості, переконання, досвід. І в цьому полягає головна складність.
Голова правління часто стає об’єктом критики, незалежно від того, скільки корисного він робить. Завжди знайдуться ті, хто буде незадоволений. Зазвичай близько 5% мешканців активно виступають проти рішень правління.
Але ця опозиція — не завжди погано. Вона не дає розслабитися, змушує бути уважним і відповідальним. Гірше, коли всі мовчать і погоджуються з усім без обговорення. Така ситуація може призвести до застою, відсутності розвитку і зловживань.
Тому важливо не лише приймати рішення, а й активно комунікувати з мешканцями, пояснювати свої дії, слухати зворотний зв’язок. Це допомагає будувати довіру і ефективно управляти будинком.
— Як працювати з боржниками? Якими методами можна мотивувати людей платити за спожиті послуги?
— Так само, як і у випадку зі створенням ОСББ — тут важлива стратегія. Боржників умовно можна поділити на кілька типів.
Є ті, хто просто забуває платити. Є ті, хто не платить, бо з чимось не згоден або незадоволений роботою правління — з такими треба комунікувати, пояснювати, можливо, покращувати сервіс. А є так звані злісні боржники. Це вже зовсім інша історія.
Звісно, ми не говоримо про людей у складних життєвих обставинах — їм завжди треба йти назустріч. Але якщо людина принципово не платить, не виходить на контакт, і борг лише зростає — діяти потрібно жорстко. Бо за рахунок кого тоді мають ремонтуватися ті самі мережі? Усі витрати покриваються з бюджету ОСББ, тобто з коштів інших співвласників.
У законодавстві є механізми. Наприклад, можна обмежити доступ до спільного майна, в т.ч. до внутрішньобудинкових інженерних мереж. Це викликає суперечки, хтось каже — незаконно! — але, вибачте, якщо електроенергія в квартиру подається через загальнобудинкові мережі, і людина не платить, то на чиї гроші ми це ремонтуватимемо в разі аварії?
У деяких випадках, коли люди у квартирі не мешкають, єдиний шлях — суд. Ми звертаємось із позовом, отримуємо рішення, далі — виконавчий лист, і починається примусове стягнення.
До речі, ми зараз як громадська спілка ініціюємо зміни до Цивільного процесуального кодексу, щоб надати ОСББ право подавати заяви в суд про стягнення боргу в порядку наказного провадження. Це набагато швидше й простіше, ніж повноцінний судовий процес. Це дозволить швидше реагувати на зростання заборгованості й ефективніше захищати інтереси добросовісних мешканців.
Також читайте:
Ірина ГЛАВАЦЬКА, «Вечірній Київ»