В Україні інвестиції в нерухомість все ще часто пов’язують із купівлею квартир або комерційних приміщень. Проте нова модель — REIT (Real Estate Investment Trust) — поступово змінює ці стереотипи, дозволяючи інвестувати в нерухомість, не володіючи об’єктами повністю. Світовий ринок REIT оцінюють у понад $4 трлн, і хоча в Україні цей сегмент ще молодий, його розвиток відбувається швидкими темпами.
Чому REIT набирає популярності
Український ринок REIT стартував у 2022 році, на тлі масштабного вторгнення. Н незважаючи на складну ситуацію, аналітики очікують, що його зростання становитиме 25-30% щорічно. Модель приваблює інвесторів можливістю вкладатися навіть з невеликими сумами. Учасники фонду отримують частку прибутку від оренди або капіталізації об’єктів пропорційно своїм інвестиціям. Це відкриває доступ до активів, які раніше були недоступні для роздрібних інвесторів — таких як готелі, склади, земельні ділянки тощо.
Гнучкість є ще однією перевагою: REIT надає можливість виходу з інвестицій, що є особливо важливим в умовах динамічності. Крім того, комерційна нерухомість зазвичай окупається швидше, ніж житлова: 7-10 років проти 10-12. Завдяки REIT тисячі людей отримують доступ до раніше “закритих” активів — конкуренція зростає, а ринок стає ще динамічнішим.
Ризики ринку
Основні ризики зосереджені в війні та економічній нестабільності. Валютні коливання можуть знижувати прибутковість, проте угоди часто фіксують орендну плату в іноземній валюті, що частково змінює ці ризики. Ракетні обстріли також є загрозою, адже втрата навіть кількох об’єктів може суттєво вплинути на прибутковість фонду. Водночас розвиток ринку та збільшення кількості активів у фондах дозволять більш ефективно управляти цими ризиками.
Юридичні аспекти
В Україні поки що немає окремого законодавства для REIT, але діяльність фондів регулюється загальними правилами для інститутів спільного інвестування. Зокрема, 100% активів повинні бути нерухомістю або грошовими коштами, а 90% доходу — виплачуватися інвесторам. Подібні правила застосовуються в багатьох країнах світу.
Перші успіхи
Піонером українського ринку REIT став фонд Inzhur, заснований у 2022 році. Він інвестує в комерційні об’єкти — супермаркети, ресторани, готелі, електростанції та соціально важливу інфраструктуру. Перші інвестори отримали дохід до 58% у валюті. Ще один приклад — компанія “Твоє Коло”, яка об’єднує інвесторів навколо земельного портфеля, сформованого після реформи продажу сільгоспземель.
Майбутнє REIT в Україні
За три роки Inzhur залучила понад 19 тис. інвесторів та сформувала активи на 3,3 млрд грн. Однак навіть ці цифри лише початок. Для порівняння: американська компанія Simon Property Group володіє активами на понад $100 млрд. Ринок REIT в Україні тільки починає формуватися, але вже продемонстрував свою життєздатність та потенціал.
Незважаючи на тривалу війну та значні виклики, українська економіка залишається відносно стабільною. Але розвиток практично зупинився, як зазначає The Washington Post.
На фоні загального спаду все ще існують галузі, які демонструють зростання. До них, насамперед, належить банківський сектор, який вдалось зберегти в стійкому стані завдяки реформам, впровадженим ще до початку повномасштабного вторгнення. Також спостерігається активізація в сфері відновлювальної енергетики, зокрема, в біопаливному секторі.