Ексклюзив
Протягом трьох років функціонування програми «єОселя» український іпотечний ринок зазнав значних змін. Програма витримала повномасштабну війну, підвищення ставок та зниження платоспроможності населення, ставши реальним інструментом для придбання житла в кредит. Але саме ця унікальність наразі спонукає державу до пошуку нових моделей. Які трансформації можуть чекати на «єОселю»?
22 тисячі родин і 38 мільярдів гривень: як «єОселя» змінила ринок
З моменту старту програми «єОселя», понад 22 тисячі українських сімей отримали можливість придбати житло на вигідних умовах. Загальна сума виданих кредитів сягнула майже 38 млрд грн. Про це повідомив голова правління Української фінансової житлової компанії Євген Мецгер.
У 2023 році в рамках програми було видано 9 млрд грн іпотеки — стільки ж, скільки становив увесь ринок іпотеки України до війни у 2021 році. У 2024 році фінансування зросло до майже 15 млрд грн, і аналогічну суму планують залучити також у 2025 році.
Сьогодні «єОселя» охоплює близько 97% усіх іпотечних угод в Україні. У той час, як ринкові ставки тримаються на рівні близько 18%, програма залишається вагомою альтернативою для українців зі середнім рівнем доходу.
Однак навіть за таких масштабів держава не встигає реагувати на попит. За словами Мецгера, кількість тих, хто бажає отримати пільгову іпотеку, значно перевищує фінансові можливості програми. Це протиріччя між соціальними потребами та бюджетною реальністю поступово підштовхує «єОселю» до змін.
Фокус на первинному ринку: вартість участі у програмі у 2025 році
У 2025 році «єОселя» переорієнтується на первинний ринок — житло від забудовників, яке або ще будується, або збудоване не більше трьох років тому. Це, в свою чергу, підвищує значення одного з основних індикаторів для потенційних учасників — суми першого внеску.
За даними ЛУН, сьогодні саме розмір мінімального першого внеску визначає шанси українців на участь у програмі.
Найдорожчим містом у цьому контексті виявився Львів. Для придбання готової квартири від забудовника середній перший внесок тут становить 636 тис. грн при загальній вартості житла 3,2 млн грн. Це більше, ніж у Києві, де для найдешевшої готової квартири в новобудові потрібно внести в середньому 532 тис. грн, а сама квартира коштує близько 2,7 млн грн.
Щодо квартир, що ще будуються, «найвищий чек» знову у Львові: 525 тис. грн першого внеску за майбутню квартиру вартістю 2,6 млн грн. На другому місці — Дніпро (475 тис. грн при ціні 2,4 млн грн), на третьому — Київ (463 тис. грн за квартиру вартістю 2,3 млн грн).
Ці дані вказують на те, що навіть пільгова іпотека дедалі частіше вимагає від позичальників значних початкових заощаджень.
Чому Нацбанк критикує «єОселю» і що зміниться у 2026 році
Національний банк України висловлює критичне ставлення до чинної моделі програми. У звіті НБУ про фінансову стабільність зазначено, що поточний механізм є фінансово нестійким і має труднощі з масштабуванням.
Сьогодні модель полягає в тому, що державний орган через Укрфінжитло надає банкам ресурси для іпотеки під 3% для пільгових категорій або 7% для широкого кола громадян, сплачуючи банкам фіксовану комісію. Через три роки Укрфінжитло зобов’язується викупити іпотечні портфелі.
За оцінками НБУ, така структура:
- перекладає кредитні ризики з банків на державу;
- стримує розвиток ринкової іпотеки;
- потребує постійної докапіталізації з бюджету.
У червні 2025 року Укрфінжитло офіційно заклало можливість оновлення програми у свою стратегію. Її планують запустити на початку 2026 року, шукаючи фінансування серед міжнародних партнерів.
Нова модель: більше іпотек без додаткових витрат
Відповідно до планів НБУ, основний підхід до підтримки зміниться. Для пільгових категорій населення збережеться модель, близька до існуючої, для купівлі єдиного житла віком до трьох років. Для інших позичальників банки надаватимуть іпотеку за власний рахунок, а Укрфінжитло:
- сплачуватиме вищу комісію;
- викуповуватиме іпотеки через три роки.
Окремо запровадять компенсаційну модель для ВПО, ветеранів та покупців житла, старшого за три роки. Позичальники платитимуть 7% або 10% у перші роки, а кредити залишатимуться в портфелях банків.
Крім того, держава планує зменшити допустиму площу житла: для двох осіб — до 52,5 кв. м для квартир та 62,5 кв. м для будинків, плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї.
Фінансові перспективи
2026 рік може стати вирішальним моментом для «єОселі» — інтеграції програми в ширший ринковий контекст. Основним викликом залишиться платоспроможність українців: без зростання доходів навіть оновлена модель ризикує звузити коло покупців, перетворивши державну підтримку з масового інструменту на обмежену соціальну пільгу.
Авторка: Наталя Толуб
Фото: Фріпік
Створено за матеріалами: kyivschina24.com