Ексклюзив
Попит, сформований протягом років, зріс у 2025 році. Ринок складської нерухомості столиці та навколишніх територій не просто відновився — він досяг рекордних показників за останнє десятиліття. Але цифри приховують іншу реальність: вимушені переїзди, нестача якісних приміщень і нова географія бізнесів під час війни.
Рік, який активізував ринок
У 2025 році ринок складської нерухомості столиці зазнав справжнього буму, якого не спостерігали більше десяти років. За даними компанії EXPANDIA, річний обсяг валового споживання становив близько 217 000 кв. м, що на 30% більше, ніж у попередньому році.
Це не просто зростання — це наслідок відкладеного попиту. Бізнес, який з 2022 року працював в умовах виживання, нарешті почав відновлювати свої логістичні ланцюги, шукати нові склади та замінювати зруйновані або пошкоджені приміщення.
Важливо зазначити, що цей попит є не зовсім «здоровим», а скоріше вимушеним. Частина угод — це релокації після обстрілів, інша частина — адаптація до нових логістичних викликів.
Хто орендує склади під час війни
Структура попиту чітко відображає ситуацію:
- 51% — ритейл;
- 44% — логістичні оператори;
- 5% — фармацевтика та медицина.
Насправді, ринок підтримується тими, хто забезпечує базові потреби: продукти, доставка, ліки. Особливо важливо підкреслити e-commerce — він залишається ключовим драйвером. Війна лише пришвидшила перехід українців до онлайну, а бізнеси — вимушені створювати нові постачальні ланцюги.
Фармацевтичний сектор також стабільно зростає: у 2022–2025 роках він становив 10–15% щорічного попиту. Але є одне зауваження — брак якісних спеціалізованих складів змушує компанії переобладнувати звичайні приміщення під суворі вимоги.
Рекордне будівництво: нові об’єкти у столиці та околицях
2025 рік став безпрецедентним і в плані розвитку. У столиці та околицях було введено в експлуатацію близько 216 000 кв. м нових складських площ — це найвищий показник з 2008 року.
Загальний обсяг сучасної складської нерухомості досяг 1,57 млн кв. м, що свідчить про повне відновлення до довоєнного рівня.
Ключові об’єкти:
- логістичний комплекс «Олександрівський» III–IV — 145 000 кв. м
- логістичний комплекс «Чайки» IV — 32 400 кв. м
- відновлені площі RLC після руйнувань — 11 000 кв. м
Фактично, девелопери не лише будують нове, але й відновлюють те, що було втрачене через війну.
Інвестиції: обережні, та цілеспрямовані
Незважаючи на війну, інвестиції в складську нерухомість тривають — вони стали більш цілеспрямованими. Основна увага звертається на формат build-to-suit (BTS), коли об’єкти будуються під конкретного орендаря. Це знижує ризики для девелопера та гарантує заповненість.
У 2026 році очікується введення ще близько 90 000 кв. м, значна частина з яких — BTS-проєкти. Наприклад, один із великих 3PL-операторів реалізує дві черги загальною площею 26 000 кв. м.
Інвестори дедалі частіше обирають нішеві сегменти — зокрема мультитемпературні склади, де попит стабільно перевищує пропозицію.
Дефіцит посилюється
На перший погляд, ринок наситився: будують активно, площі зростають. Але реальний стан справ дещо інший. Рівень вакантності зменшився всього до 3,5%, що насправді свідчить про дефіцит.
В причинах варто звернути увагу: багато нових об’єктів здаються в оренду ще до введення в експлуатацію. Інші — швидко знаходять своїх орендарів. Таким чином, сучасні великі склади залишаються в дефіциті, особливо для великих компаній.
Вартість складів
Ціни на оренду залишаються стабільними.
- Прайм-ставка: $5,3/кв. м/місяць (без ПДВ).
- У гривні: 200–250 грн/кв. м/місяць.
- Зростання: приблизно +9% з початку року.
Ці показники відповідають рівню довоєнного піку 2019–2021 років. Більшість угод укладається у гривні — бізнеси намагаються мінімізувати валютні ризики.
Контраст із ринком офісів
Для кращого сприйняття масштабів змін важливо порівняти ситуацію на складському ринку з офісним.
Офіси у 2025 році також продемонстрували зростання (160 000 кв. м валового поглинання), але:
- близько 40% угод стали вимушеними переїздами;
- 70 000 кв. м офісів були пошкоджені або знищені;
- нові бізнес-центри майже не відкриваються.
На відміну від складів, офісний ринок скорочується і залишається вразливим до безпекових ризиків.
Склади, навпаки, стали критично необхідною інфраструктурою — вони отримують інвестиції навіть під час війни.
Що далі: обережний оптимізм
На думку Наталії Сокирко, директорки департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, ринок у 2026 році залишатиметься стабільним. Попит буде підтримуватись ритейлом і логістикою, а ставки — повільно зростати.
Але існують і стримуючі фактори розвитку:
- безпекові ризики;
- макроекономічна невизначеність;
- обмежене фінансування.
Разом із цим зрозуміло одне: складська нерухомість вже не є лише технічним сегментом. В умовах війни вона стала основою економіки — тим, що дозволяє бізнесам виживати, адаптуватися та рухатися вперед.
І поки триває війна, попит на склади залишатиметься не лише високим — він залишиться критично важливим.
Авторка: Наталя Толуб
Фото: Фріпік
Створено за матеріалами: kyivschina24.com